<form id="pzdlb"></form>
      <em id="pzdlb"><form id="pzdlb"></form></em>

    <form id="pzdlb"></form>
    <address id="pzdlb"></address>
      
      
      <sub id="pzdlb"></sub>

          <address id="pzdlb"></address>
          <form id="pzdlb"><nobr id="pzdlb"></nobr></form><form id="pzdlb"></form>
                    <sub id="pzdlb"><listing id="pzdlb"></listing></sub>
                    手機看中經經濟日報微信中經網微信

                    孫宏斌暫別“詩和遠方”

                    2022年04月21日 13:28   來源:中國企業家雜志   李艷艷

                      盡管融創近幾年也在力圖減輕地產占比,向文旅轉型,但文旅屬于重資產長周期項目,短期內難以扛起融創營收的大旗。

                      “優質資產都被放在了牌桌上,這是什么概念?!”

                      當得知“阿朵小鎮被抵押”的消息時,一位曾在融創工作多年的員工發出驚嘆。4月初,備受關注的“20融創01”債務展期方案終于通過。為此,融創中國董事會主席孫宏斌壓上了自己的信譽。融創還拿出青島阿朵小鎮及鄭州中原文旅城兩處項目,作為展期的增信保障。

                      在前述員工的印象中,過去一年里,融創對外力捧的文旅項目屈指可數,青島阿朵小鎮作為明星和樣板項目,傳遞著融創的人居理想。據融創方面披露,青島阿朵小鎮項目是融創中國的核心項目之一,總建筑面積約138萬平方米,預計總貨值約303億元。

                      從“買買買”到“賣賣賣”,昔日重倉的資產淪為托底砝碼。當高速擴張遭遇行業急凍,高杠桿的副作用也隨之出現。隨著債務展期需要,融創的明星資產不得已成為抵押物!叭绻磥韨鶆仗幚聿豁,阿朵小鎮就是別人的了!鼻笆鋈耸棵鎸Α吨袊髽I家》不勝唏噓。

                      去年下半年起,極速狂奔的融創中國突然按下剎車鍵,“收縮”成為這家TOP4房企組織行動的主基調。特別是去年底開始,為了償債和維系現金流,融創中國不斷將優質資產擺上桌面,大量文旅資產被出售或抵押。在集團整體資金鏈緊張態勢下,融創多元板塊發展面臨巨大挑戰。

                      目前融創下分地產、物業、文旅、文化、會展、康養六大板塊,各大板塊追求協同發展。不過,由于去化周期長,加之擴張迅速、管理相對粗放,文旅、會展等板塊沉淀下了大量資金。多位融創方面的人士總結稱,融創新業務布局廣泛,試錯空間很大,但也“交了不少學費”。

                      在房地產行業下行和企業自身危機的雙重背景之下,房企多元化業務的命運價值正被重新評估。外界多聚焦在“多元業務拖累主業、輸血不足被迫萎縮”等角度,不過,這一論斷遭到多位行業人士駁斥:這是房企特殊生存狀態下的一個表現和結果,而非布局失誤。

                      一位熟悉融創的房企高管對《中國企業家》強調,如今圍繞在融創身上的諸多爭議,多有“馬后炮”意味!叭趧摰亩嘣季终娴倪^猛嗎?看你怎么理解。當它所在的行業態勢向好、公司大刀闊斧前進時,處處都是機會。與之相比,風險往往并不是一家企業的主要考量!

                      忍痛割愛有因

                      “文化是詩,旅游是遠方,我們投資的是詩和遠方!2018年3月,孫宏斌在融創中國2017年業績發布會上的論斷言猶在耳。一個月后,王健林邀請他參加了青島東方影都影視產業園的竣工儀式。這是他們在簽訂438億元“世紀交易”后的首次聯合亮相。

                      青島東方影都影視產業園被稱作“東方好萊塢”,歷時4年零7個月正式落成。不過,這個總投資額500億元的巨無霸項目,早已成為萬達打包出售給融創中國的13個文旅城之一。也是這13個文旅項目的納入,使融創得以高起點完成文旅板塊布局。

                      2018年初,融創正式對外宣布將成立文旅集團,并獨立于地產業務運營。當年底,融創文化集團成立,其業務涵蓋文化娛樂內容制作發行、影視拍攝一體化服務等。2019年,融創文旅再以152.69億元收購環球世紀以及時代環球51%股權,實現了會展業態布局。

                      在多位房企人士的認知中,文旅已成為融創多元業務發展的一張名片。截至2021年上半年,融創已在全國39個城布局了文旅項目,共有13座文旅城、5個旅游度假區、8個會議會展中心、近30個文旅小鎮,其中涵蓋逾50個樂園、近90個商業及近150家高端酒店。

                      融創中國在2021年半年報中稱,融創中國是中國最大的文旅產業運營商和物業持有者,其文旅城建設及運營部分的資產總額達1332億元,2021年上半年融創文旅收入約為26.1億元,同比大幅增加約166.3%,管理利潤約4.4億元。

                      去年下半年,形勢急轉直下,融創緊急“剎車”。

                      為了快速回籠資金,緩解債務壓力,融創多措并舉。首先是拋售貝殼股份。據統計,從2021年6月1日至12月7日,融創累計賣出貝殼股份總額10.84億美元,約合人民幣69.02億元。

                      其次,去年9月,提前終止與萬達簽署的酒店管理協議。2017年那場“世界大交易”中,融創曾與萬達簽署了20年的酒店管理合同,此次提前終止的原因在于“受新冠疫情及融創中國商業戰略調整的影響”。

                      此外,自去年底起,融創開始頻繁拋售資產:

                      11月1日,以16.73億元出售杭州兩項目股權予濱江;11月8日,將商管公司以18億元出售予融創服務集團,并要求交割日后5個工作日內一次性支付全部收購款;12月下旬,以26.8億元再出售上海虹橋商務區寫字樓、杭州核心地段酒店及寫字樓三項目。

                      與此同時,融創還進行股權融資。11月14日,融創中國公告稱,預計配售融創中國現有股份,以及認購新股及配售現有融創服務股份,合計所得款項總額約為9.52億美元(約合60.44億元人民幣)。此外,孫宏斌還自掏腰包,拿出4.5億美元無息貸款來解融創之困。

                      值得注意的是,這一時期,據外媒報道,融創中國計劃整體出售其文旅地產板塊融創文旅,正在與部分潛在買家接觸。對此,融創方面表示“不予置評”。不過,近一年來,融創陸續“折價”賣掉了多個重量級文旅項目股份。

                      比如,去年3月,西雙版納環球世紀會展旅游公司70%股權轉讓給中融信托;今年1月,融創將昆明融創文旅城二期40%股權轉讓給華發,交易價格為14億元。此前,融創還將武漢一江源項目、武漢甘露山文創城部分股權,分別轉讓給了國企首創及武漢城建。

                      其中,一江源項目為融創于2019年以70億元拿下的武漢硚口區地王項目;武漢甘露山文創城的開發公司長江文旅城投資發展有限公司原由武漢地產和融創各占50%的股份。1月17日,該開發公司的股權發生變更,武漢地產股份增至85%,融創股份減持至15%。

                      有行業人士指出,將核心資產擺上桌面,是本輪遭遇短期流動性壓力的房企顯示償債決心、為債務展期增信的重要表達。此前,世茂集團也將旗下的深圳深港國際中心、上海佘山世茂洲際酒店(深坑酒店)、上海世茂大廈等明星地標項目,做成推介資料進行推廣銷售。

                      困境機會并存

                      在多位行業人士看來,融創此次的流動性危機,如若向內歸因,一是源于長期高杠桿的打法,目前多數房企的困境皆因為此;二是自身轉型陣痛。盡管融創近幾年也在力圖減輕地產占比,向文旅轉型,但文旅屬于重資產長周期項目,短期內難以扛起融創營收的大旗。

                      據融創2021年中期財報,融創958.20億元營收中,地產物業占比91.3%,文旅相關業務的占比僅為2.7%。相比之下,截止到2021年6月30日,融創在文旅板塊沉淀了1332億元的資產,超過其總資產的11%。

                      “除了物業,融創其他多元業務幾乎都是重資產沉淀,本身投資回報周期也長,經濟上升期,它們會變成現金奶牛,資產升值、收益等都還可以;但經濟下行期,它們就會變成拖累,侵蝕企業利潤,拖累資金運轉效率,卡死企業的流動性!币晃辉┞氂赥OP10房企的高管稱。

                      文旅資產沉淀,既是煩惱的源頭,亦是融創的甜蜜所在。憑借大舉收并購策略,融創多元化版圖迅速擴張。歷經近4年的發展,多元板塊的發展機遇與挑戰并存。對融創而言,這批文旅資產顯露出了潛在的融資能力,拉動了融創其他商業及住宅項目的業績增長。

                      回頭來看,2017年萬達出售給融創的13個文旅城合約面積為5897萬平方米,占當年融創新增土地儲備的85%以上。值得注意的是,原萬達文旅城拿地時,80%都是住宅用地,只有20%是自持文旅用地。同時,通過文旅城的收購,融創迅速獲得了一二線城市的商業、酒店、樂園等資產,土儲規模得到提升。此外,文旅項目也成為融創開拓一二線城市的先頭部隊。

                      近些年來,融創旗下的文旅項目也在充當公司的“融資工具”。

                      公開渠道顯示,融創多次以文旅作為底層資產進行融資,2020年發行的21億元CMBS,底層資產就是青島東方影都融創茂。2021年年初,融創還發行了昆明文旅城23億元ABS。行業人士稱,未來文旅資產或可為融創引入更多資金,并降低融創的融資成本。

                      剛剛過去的2022年第一季度,旅游業仍困于疫情。尤其3月份起,上海、吉林等地爆出大規模確診病例,多個旅游點再次陷入停業危機。同期,從各大上市文旅類企業發布的2021年度業績預告來看,大部分企業2021年經營情況并不理想。

                      經過近兩年不斷的關停、限流,文旅企業收入被大幅壓縮。盡管在努力開拓新業務、升級原有業務,經營情況相對好轉,但大多數企業仍無法避免虧損。作為文旅企業的“榜樣”,近些年來,主題樂園高昂的建設及維護成本疊加疫情的影響,使得香港迪士尼更加寸步難行。

                      目前,融創中國還未公布2021年財報。在行業人士看來,雖然融創文旅營收占比較低,但未來可期。財報顯示,2021年上半年,融創文旅收入約為26.1億元,同比大幅增加約166.3%;管理利潤約為4.4億元;客流量達約7201萬人次,同比大幅增加約102.9%。

                      冰雪板塊成為融創文旅的一抹亮色。

                      相比文旅產業中的一些重資產投資,冰雪業務由于輕資產運營模式,正憑借其管理輸出,實現快速擴張!霸谛聵I務整體運營乏力的背景下,這也算是一個意外收獲!币晃唤咏趧搩炔康娜耸糠Q。其稱,目前融創管理著全國最多規模的雪場面積,去年營收同比增長40%。

                      據了解,融創文旅先后在哈爾濱、廣州、昆明、無錫、重慶、成都等城市運營了9家雪場。融創方面跟《中國企業家》透露,融創文旅計劃整體戰略布局35家室內雪場,目前已成為國內最大的室內滑雪場運營商。

                      據悉,目前融創文旅冰雪板塊已形成了融創雪世界、滑雪學校、滑雪俱樂部等冰雪生態平臺,有超過1000人的專業運營團隊,涵蓋研發、設計、建設、運營、招商、教學等項目全生態周期服務,并與200多個冰雪旅游、賽事合作伙伴開展了深度業務合作。

                      重注西南失算?

                      近期,《中國企業家》從融創內部多位人士處獲悉,融創中國自今年春節后再度開啟新一輪人員優化和組織調整,整體裁員比例接近兩到三成。其中,涉及到多元業務層面,融創文化裁員三成,公司搬回集團;文旅板塊也有一定的架構調整。

                      這樣的組織調整,僅是融創多元業務整體收縮的冰山一角。接近融創的人士對《中國企業家》稱,“融創旗下的多元業務長期依賴主業輸血,快速合并雖然帶來業務膨脹,但有些業務的發展方向搖擺,加之疫情反復等多方因素影響下,文旅和文化板塊業績慘淡!

                      “如果十年二十年,我們能做出半個迪士尼就很牛了!比ツ5月,融創文化集團總裁、融創中國執行董事孫喆一在接受采訪時稱。不過,據一位曾在融創文化任職的員工稱,融創文化最近一年的發展方向多次變化,投資的多部電影也因疫情、質量等影響,至今未能上映。

                      同樣是在去年5月,時任融創西南區域集團總裁商羽出現在融創2020年度股東大會現場。這在以往,并不多見。同期,商羽治下的西南區域業績在融創內部位居頭名,其中體量龐大的文旅項目,更是融創近兩三年來的發展重點。此外,孫宏斌對西南區域也頗為重視。

                      最近兩年,他頻繁出現在西南區域,與各個省市領導參觀項目、會談。在股東會上,孫宏斌說自己去年(2020年)在西南區域待了91天,來了70多次。他還曾表示,西南區域與其他限價城市比,仍有利潤空間。商羽也在股東會上表示,西南區域的投資回報非常好。

                      “首先,地貨比特別合適,花200億可以拿到2000億的貨;同時,周轉速度非常之快,利潤也比較合理!鄙逃鹫f,“可能整個土地儲備600億,(融創)花了60億土地款,一年就賣了150億,周轉非?,基本上凈利潤在百分之八九以上!

                      基于上述判斷,2021年上半年,融創在西南區域加碼投資。

                      先是1月份,融創以16億元拿下成都一宗地塊。到了4月中旬,融創又以99.1億元的交易對價,收購了廣西本土房企彰泰80%的股權,資產包中包含南寧、桂林等城市的57個開發項目,合計1162萬平方米的土儲。融創服務還以8億元價格拿下彰泰服務80%的股權。

                      值得注意的是,在4月末的重慶第一輪集中供地中,融創及其組成的聯合體成為最大買家,累計斥資99.09億元拿下8宗地塊。一個背景是,國家統計局公布的4月份70城房價數據顯示,重慶新房價格環比上漲1.4%,領漲全國;二手房價格環比上漲1.3%,漲幅居全國第二。

                      多位接近融創的相關人士稱,融創在西南區域的布局過猛,被視為融創陷入整體資金困境的重要因素!拔髂习鍓K是融創對外收購的大本營,這些年來擴張迅速,但拿了很多高價地短期難以消化,沉淀了大量資金,本身合并進來的文旅、會展業務去化周期漫長!

                      西南區域的快速擴張,確實為融創備下了豐厚的土儲。

                      據2021年半年報,融創在預計超過6600億元的總可售資源中,有25%位于西部核心城市地區。土地儲備中,西南區域總占地面積達到6117.8萬平方米,估計可售建筑面積1.3億平方米,總土地儲備1.05億平方米,均為融創各個區域最高。

                      去年下半年,隨著信貸等政策收緊,樓市快速下行。當資金安全面臨壓力,文旅資產不得不被擺上貨架。據《中國企業家》了解,自去年底以來,融創西南區域正在市場上為其持有資產尋找買家,出售資產包括樂園、酒店、購物中心等。

                      “去年下半年市場變化劇烈,房企大都意想不到,更來不及反應,于是,很多房企接連爆發危機,融創也相當于在急速行駛中踩了剎車,業務發展自然會出現一系列連鎖反應!庇行袠I人士對《中國企業家》總結稱,“總體來看,多元化嘗試就會有得有失,都是要交學費的!

                      “所有的收并購,都是老孫去談的。有的就只是喝了兩三場大酒,百億的生意就這么定了!敝禺a自媒體“攸克地產”在近期的一篇文章中,寫下這樣一段話。其稱“孫宏斌是以戰略取得贏面的企業家,這幾乎注定了他的另一面是管理的粗放,或者說放權。這從融創幾大區域總裁權力之大可見一斑”。

                      盡管通過多元業務“變相”拿地賣房,被外界視為融創發展多元業務的重要目的。但在多位行業人士看來,基于企業對未來的探索和延伸,融創的多元化布局和尺度并未偏離地產主業,而是具有強相關性。通過布局多元業務,增進與地方政府的聯系,也可為主業發展提供機會。

                      “危機之下,多元化到底是房企的枷鎖還是機會,要辯證來看。但根本共識是,我們不應忽視房企作為一支重要力量,參與和探索行業的意義和貢獻!鼻笆鋈耸糠Q。

                      “從好的方面來看,融創只是陷入了短期流動性危機!庇行袠I人士稱。政策面上,年初央行表示“近期房地產銷售、購地、融資等行為已逐步回歸常態”,并且全國多地房貸利率降低,首付比例下調,放款周期也在縮短。相較去年下半年,今年房地產趨向明顯回暖。

                      “現在,融創需要的是時間!痹撊耸糠Q。

                    (責任編輯:劉朋)

                    精彩圖片
                    娇妻从拒绝到接受的交换
                    <form id="pzdlb"></form>
                        <em id="pzdlb"><form id="pzdlb"></form></em>

                      <form id="pzdlb"></form>
                      <address id="pzdlb"></address>
                        
                        
                        <sub id="pzdlb"></sub>

                            <address id="pzdlb"></address>
                            <form id="pzdlb"><nobr id="pzdlb"></nobr></form><form id="pzdlb"></form>
                                      <sub id="pzdlb"><listing id="pzdlb"></listing></sub>